2023년 부동산시장 분석 2탄: 재건축초과이익환수제란? (9/29 재건축부담금 합리화 방안 분석)

 

 언론에서 꼽은 부동산 재건축의 가장 큰 문제요인 4가지를 공부해봤습니다. 언론에서 꼽은 4가지 장애요인은 안전기준규제, 재건축초과이익환수제, 토지거래허가제, 분양가상한제로 오늘은 그 중 재건축초과이익환수제와 9/29 재건축부담금합리화 방안을 분석해보겠습니다. 1편인 안전기준규제에 대한 포스팅은 아래 링크를 걸어두겠습니다.

링크 : https://earninghigh.tistory.com/10

2023년 부동산시장 분석 : 재건축 안전기준규제 완화 (12/8 재건축 안전기준규제 완화 효과 분석)

 

 재건축 과정에서
어떤 문제가 발생할까?

출처 : 9/29 국토교통부 보도자료

➀ 기본 계획 수립 : 준공 30년 이상된 아파트를 기준으로 아파트에서 재건축 필요성을 논의. 여기까지는 논의단계이기 때문에 어려울 것 없고, 대부분 재건축 = 수익 이기 때문에 진행할 수 있어보인다.

 

➁ 안전 진단(1차 정밀안전진단, 2차 공공기관적정성검토) : 재개발에는 없는 단계로, 재건축은 민간이 주도하여 진행하다보니 이 아파트를 왜 다시 지어야하는지에 대한 필요성을 지자체에 진단 받는 단계. 여기가 보통 문제였다고 한다. 그러나 12/8 보도자료인 재건축 안전진단 합리화 방안에 따르면 이 부분의 규제가 크게 완화되었다. 12/8 개선안으로 정밀안전진단에서 조건부재건축, 재건축을 받는 아파트단지가 많이 늘어났다는 뉴스가 보였으며, 공공기관 적정성 검토마저 의무화되지 않아 재건축 초기의 규제가 많이 해제되었다. - 링크 참조 https://earninghigh.tistory.com/10

 

➂ 구역지정 : 정비계획 판정 후 지자체장이 정비구역으로 지정

 

➃ 추진위원회 구성 승인 : 토지 등의 소유자 1/2 이상의 동의를 받아 조합 설립을 위한 추진위원회 구성

 

➄ 조합설립 인가 : 4번의 추진위원회가 동별 1/2 소유자 3/4 토지면적 3/4이상의 동의 받아 지자체에 승인 하에 조합 설립

 

➅ 시공사 선정

 

➆ 사업시행 인가 : 지자체에 사업시행계획서 제출하고 승인(조합원 물량, 일반공급물량, 임대주택 세대수 등 현황 나옴)

 

➇ 조합원 분양 신청

 

➈ 관리처분 인가 : 공사비, 분담금, 손실보상액, 감정평가액 등 현황 나옴

 

➉ 이주 및 철거 : 금리가 올라 이자 부담으로 인한 추가 분담금 문제는 있을 수 있으나, 이미 삽을 떴으니 재건축을 쉽게 중지할 수 있는 상황도 아니다. 사업을 진행할 때부터 충분히 계획했다면 상정 내에 있을 부분이라고 본다.

 

⑪ 착공 및 일반분양 : 층을 더 높이 올리고 동이 늘어날 수 있기 때문에 기존 조합원 이외 남은 물량은 일반분양이 이뤄진다.

 

⑫ 준공 및 준공 후 5개월 이내 부담금 부과 : 공사가 끝나면 재건축을 하며 얻을 이익의 50%는 국가에서 환수한다.

- 이 부분에서 문제가 생긴다. 셈도 복잡하고, 금리도 오른 상황에서 목돈이 추가로 드는 상황이 발생하는 것이다. 물론 환수분은 내가 얻는 이익의 50%니까 그래도 이익이라는 시선도 있을 수 있으나 (주식시장에서 격언처럼 나오는) 팔 때까지 내 수익이 아닌 상황이기에 목돈을 다 쏟아부었을 사람들에게 부담이 될 수 있다고 본다. 이 문제 또한 9/29 보도자료에서 대책을 내놓았다. 변경전과 후를 개정안을 통해 살펴보면...

 

<9/29 재건축부담금 합리화 방안 보도자료 요약>

1. 부과기준 규제 완화 -> 실질적으로 가장 크게 작용하는 부분이라고 생각합니다.

- 초과이익 3000만원 이하 -> 1억원 이하까지는 면제

- 초과이익 급간 2000만원 -> 7000만원으로 확대하여 적용

 

 

2. 부과 개시시점 조정

- 초과이익 기준 시점 : 추진위원회 구성 승인일부터 산정 -> 조합설립 인가일로 조정

- 제가 정리한 재건축 전과정 ➃에 해당하는 지점에서 시작됐던 부과기준시점이 ➄에 해당하는 지점으로 변경되었네요.

 

 

3. 1주택 장기보유자 감면

- 1주택 실수요자에 과도한 부담금으로 인한 주거안정 저해를 막기 위해 장기보유시 10~50% 감면

 

4. 공공기여 감면 인센티브 

- 재건축 사업 시 공공임대, 공공분양을 공급할 경우 용적률 상향 혜택은 있으나 매각대금이 초과이익에 산입되어 재건축부담금 증가 -> 부담금 산정 시 제외하는 인센티브 부여

 

 

보도자료에 따른 기대효과 정리

 

 

- 1편의 재건축안전기준규제 완화에 이어 2편인 재건축초과이익환수제까지 어떻게든 얼어붙은 부동산 경기를 해결해보려는 노력이 보입니다. 다음 포스팅으로는 3편으로 토지거래허가제에 대해서 포스팅해보겠습니다.

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* 부동산 공부를 하는 중입니다. 재건축, 분양, 정부정책 등을 공부하며 배운 내용을 남기기 위한 목적으로 포스팅합니다. 오류가 있거나 궁금한 부분에 대해서는 언제든지 댓글로 말씀해주시면 함께 공부해나가겠습니다.