2023년 부동산시장 분석 1탄 : 재건축 안전기준규제 완화 (12/8 재건축 안전기준규제 완화 효과 분석)

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 코로나 이후 저금리 기조에 따라 전국의 집값이 들썩이면서 30대이상의(주택이 필요해지는 나이) 대한민국 국민이라면 누구나 부동산에 관심을 갖게 되었습니다. 모두가 관심있는 부동산에서도 사람들이 가장 관심있어하는 주제는 아무래도 재건축과 청약/분양입니다. 전자는 잘만하면 근로소득의 몇 배나 되는 돈을 한 번에 벌 수 있는 기회이기 때문이고, 후자는 내 돈으로는 살 수 없는 비싼 집(물론 떨어지는 추세이지만 그래도 비싼)을 합리적인 가격에 살 수 있는 기회로 둘다 인생역전의 기회와 비견되기 때문입니다.

 

 오늘은 그 중 전자인 재건축에 대해서 공부하려고 하는데요. 이유는 뉴스공부를 하던 중 재건축 규제 얘기가 너무 많이 나와서 봐도 모르겠더라고요. 여러 이웃님들도 그러실 수 있을 것 같아 부동산 재건축의 가장 큰 문제요인 3가지를 공부해봤습니다. 언론에서 꼽은 3가지 장애요인은 안전기준규제, 재건축초과이익환수제, 토지거래허가제였습니다. (물론 지금은 금리가 가장 문제지만...) 먼저 그동안 어떤 과정에서 안전기준규제가 문제가 되었는지를 알아보겠습니다.

 

 

 재건축 과정에서
어떤 문제가 발생할까?

 

 제가 느끼기에 재건축의 과정은 크게 사업초기, 중기, 말기로 구성할 수 있을 것 같습니다. 보통 세 개의 과정으로 나누지는 않지만, 재건축 과정 상의 난이도로 제 나름대로 구분해봤습니다.

 

출처 : 국토교통부 보도자료

 

➀ 기본 계획 수립 : 준공 30년 이상된 아파트를 기준으로 아파트에서 재건축 필요성을 논의. 여기까지는 논의단계이기 때문에 어려울 것 없고, 대부분 재건축 = 수익 이기 때문에 진행할 수 있어보인다.

 

➁ 안전 진단(1차 정밀안전진단, 2차 공공기관적정성검토) : 재개발에는 없는 단계로, 재건축은 민간이 주도하여 진행하다보니 이 아파트를 왜 다시 지어야하는지에 대한 필요성을 지자체에 진단 받는 단계. 여기가 보통 문제였다고 한다. 2018 정부공식자료를 자세히 살펴보면...

 

<변경전>

<재건축 안전진단 기준 정상화> 2018.2.20. - 5년전이지만 지금도 대부분은 이 규정을 따름
1. 구조안전성 확보라는 재건축사업 본래 취지대로 구조안전성 비중 상향조정
- 구조안전성 50%(기존 30%), 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10% 비중으로 안전진단 종합판정 평가
- 100점 중 55점초과 : 유지보수
- 100점 중 55점 ~ 30점 : 조건부 재건축
- 30점 이하 : 재건축

2. 조건부재건축 시 지자체의 장이 주택시장, 지역여건 고려하여 재건축 시기 조정 가능하나 보통 바로 재건축에 들어가는 문제 -> 공공기관의 적정성 검토 의무화

3. 기타규정
- 주거환경 평가결과 구조안전성과 별개로 극히 열악한 주거환경의 경우 E등급 받으면 즉시 재건축 판정
- 안전진단(자연재해 취약도 등을 진단) 결과 D등급 이하 받으면 즉시 재건축 판정

 

 이로 인해 안전진단 통과건수가 대폭 줄었고, 조건부 재건축이 되더라도 적정성 검토 의무화로 인해 넘어야 할 산이 하나가 더 늘어난 상황. 56개월 간 서울은 7건이나 이 중 적정성 검토가 통과한 것이 몇 건인지는 모르겠다.

 

출처 : 국토교통부, KB증권

 

<변경후>

<재건축 안전진단 합리화 방안> 2022.12.8. 
1. 평가항목 배점 비중 개선 
- 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용분석 10% 비중으로 종합판정 평가
- 100점 중 45점초과 : 유지보수
- 100점 중 45점 ~ 30점 : 조건부 재건축
- 30점 이하 : 재건축

2. 조건부재건축 시 공공기관의 적정성검토 의무화 취소, 지자체 요청시에만 예외적 적정성 검토

 

 이번 개선안으로 정밀안전진단에서 조건부재건축, 재건축을 받는 아파트단지가 많이 늘어났다는 뉴스가 많았다. 또한 그동안 조건부재건축이 걸리면 받아야했던 공공기관 적정성 검토마저 의무화되지 않아 재건축 초기의 규제를 많이 푼 것으로 보인다. 안전진단에서 3~6개월, 적정성검토에서 6~7개월이 통상적으로 걸리며, 각 단계에서 1억이 넘는 돈이 소요된다고 하니 논의도 못하던 상황에서 논의는 할 수 있는 상황으로 바뀌지 않았나 싶다.

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➂ 구역지정 : 정비계획 판정 후 지자체장이 정비구역으로 지정

 

➃ 추진위원회 구성 승인 : 토지 등의 소유자 1/2 이상의 동의를 받아 조합 설립을 위한 추진위원회 구성

 

➄ 조합설립 인가 : 4번의 추진위원회가 동별 1/2 소유자 3/4 토지면적 3/4이상의 동의 받아 지자체에 승인 하에 조합 설립

 

➅ 시공사 선정

 

➆ 사업시행 인가 : 지자체에 사업시행계획서 제출하고 승인(조합원 물량, 일반공급물량, 임대주택 세대수 등 현황 나옴)

 

➇ 조합원 분양 신청

 

➈ 관리처분 인가 : 공사비, 분담금, 손실보상액, 감정평가액 등 현황 나옴

 

➉  이주 및 철거  

 

⑪ 착공 및 일반분양

 

⑫ 준공 및 준공 후 5개월 이내 재건축초과이익환수에 의한 부담금 부과

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-  한 포스팅에 전부를 담으면 글이 길어져 다음 포스팅으로 사업중기의 토지거래허가제, 사업말기의 장애요인 재건축초과이익환수제에 대해 다뤄보겠습니다. 사업중기와 말기라고 정확히 구분할 수는 없지만 과정에 걸쳐 있어 임의로 분류했음을 알립니다. - 1편으로 재건축안전기준규제 완화에 대해 공부한 내용을 정리해봤습니다. 2편으로 재건축초과이익환수제를, 3편으로 토지거래허가제, 4편으로 분양가상한제까지 부동산재건축의 걸림돌, 대못 4인방이라고 불리는 요인들을 분석해 포스팅해보겠습니다.

 

-  재개발 vs 재건축 (공부하다가 헷갈려서 적어봅니다.)

  재개발은 기반시설 부족하고 노후된 건물들이 모인 환경을 개선하는 사업으로 규모가 해당 환경전체로 크고 국가에서 진행하는 사업인 반면 재건축은 해당 건물에 거주하는 주민들이 조합을 설립하여 노후화된 건물을 다시 짓는 것으로 규모가 해당 건물 또는 단지로 비교적 작고 사적으로 진행하는 사업. (기타 차이점이 더 있으나 생략)

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* 부동산 공부를 하는 중입니다. 재건축, 분양, 정부정책 등을 공부하며 배운 내용을 남기기 위한 목적으로 포스팅합니다. 오류가 있거나 궁금한 부분에 대해서는 언제든지 댓글로 말씀해주시면 함께 공부해나가겠습니다.